ロシア経済ニュース

ロシア経済に投資する中年の備忘録(ロシア語→日本語翻訳日記)

不動産

ロシアで外国人が部屋を賃借・購入するために特別許可が必要に?

Prian.ruが、外国人がロシアで住居を購入ないし賃借するために、特別許可が必要になる法案を準備中だと報じています。

購入はともかく、賃貸まで許可が必要となると、外国人は更に住みづらくなりますね。不法移民対策なんでしょうけれども、外国人というくくりで合法に住んでいる外国人にも適用されると大変面倒なことになりそうです。まず、外国人に部屋を貸してくれる人が少なくなるでしょうしね。

特別許可を出す権限がまた発生するので、 お金もかかるかもしれませんし。ああ、恐ろしい。

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外国人がロシアで住居を購入するために特別許可が必要に

2015年第1四半期にも効力を発する可能性のある法律案を経済発展省が準備している。2012年10月から移民局での確認作業が行われており、今後地方省、外務省、連邦安全保障局、移民局および法務省による修正が入る可能性がある。

外国人に対する不動産の販売または賃貸の決定は、権限を与えられた機関によって採られる。どの機関になるかはまだ決まっていない。2週間以内に法律案が決まる予定だ。法律案では、取引が「許可制」となる「個別カテゴリー」の概念が導入される予定である。この「個別カテゴリー」には外国人および外国法人が属する。また、無国籍者および外国人/外国法人が50%以上参加しているロシア起業も特別な管理下に入れたいと考えられている。

現在でも、外国人・外国法人・無国籍者に対してはいくつかの制限がある、他国との境界地域、農地、港湾との境界地域、輸送インフラを配置する目的の地域、国家防衛・安全保障地域の土地を購入するのは禁止されている。

オレグ・レプチェンコ「不動産市場インジケーター」ポータル・分析センター所長は、この法律案は住居購入・賃貸市場に大きな影響は与えることはないだろうとしている。

ロシアの高級不動産を購入する外国人は少なくなく、また都市の郊外地域に安い部屋を借りている移民の数も多いが、このような規制が導入されても価格は落ちることはないと考えている。

「これには表と裏がある。規制導入で不動産の購入については支払可能な需要が削減される可能性があるが、5%ないし最大でも10%の減少にとどまるだろう。1平米あたりの不動産価格についても大きな影響は与えることはない。問題は、賃貸だ。賃貸市場は今でも闇の部分があり、不法な賃貸を追っていくのは難しい。モスクワだけでも不法に30万戸が貸し出されているという情報もある」とレプチェンコ所長は述べた。

モスクワの建物にエネルギー効率性のレベルが付与される

RBK不動産は、モスクワの建築物に対するエネルギー効率性評価の導入について報じています。
http://realty.rbc.ru/articles/07/10/2013/562949989156036.shtml

考え方自体は良いのですが、規制には権限濫用がつきものなのが気になるところです。

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モスクワの建物にエネルギー効率性のレベルが付与される
RBK不動産

モスクワ建築監督局は、全てのモスクワの新築の建物はエネルギー効率性のレベルが付与されると発表した。建物には必要とするエネルギー量とその使用にいくら払う必要があるのかを表示する標識が現れることになる。

ヴァレンチン・パホモフ・モスクワ建築監督局長官によると、同様の慣行はヨーロッパにはすでにあり、モスクワも今後この世界の先進的な経験を導入していくという。

今年中にStroykompleks社が32の住居用建物のエネルギー効率性を検証する。新築の建物に対する使用前検査は、モスクワ建築監督局の技術的指針により行われる。すでに4つの建物の検査が終わっており、肯定的な結果が出ているという。

2011年1月より、モスクワ建築監督局は、エネルギー供給に関する新たな要求を考慮しないプロジェクトを承認していない。住居用建物でエネルギー効率性レベルがCクラスより低いと、その建物は使用を許可されない。 続きを読む

ロシア人がマンションを購入する際に重視するポイント

RBKが、ロシア人がマンションを購入する際に何が決定的なポイントかを調べた調査結果を発表してます。

モスクワの話です。ロシア人に聞くと、フルシチョフ時代の建物は安普請なので避けると言います(そういった建物をフルシチョフカと言う)。そういった建物自体への好みについては色々聞きますが、やはり値段が一番の要因なのは全世界共通なのではないでしょうか。内装については、自分でやり直すのが普通なので気にしないようです。

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中古不動産を購入する際に、内装や公園などのレクリエーションゾーンへの近さを気にするのは4%しかいない。最も重要な基準はこれまでと変わらず価格とロケーションである。こういった結果をNDV不動産が公表している。

中古住宅購入に際し、価格が最も重要な基準であるとするのは35%に上る。中古市場では、買い手側は通常ある程度の資金額をすでに有しているか、モーゲージの承認を受けているかのどちらかである。

住居のロケーションが重要だとしたのは29%。多くの人は親や子とはべつtに暮らしたいと考え住居を購入している。その際、元の住居を出る側は、自分が慣れているインフラにこだわるし、街の全く反対側に住もうとも思わないことが多い。

地下鉄への近さを最重要とする者も15%いた。モスクワでは渋滞がひどく車での移動時間が読めないため、公共交通機関を選択する人がますます増えている。

建物のタイプを重要とするのは11%。住居の質を重要とする人(3%)よりもだいぶ多い。どの時期に建設された建物に住みたいという希望だけでなく、具体的に特定の建物タイプに特徴的な住居のプランニングへの嗜好によるものである。

最新の設備を重要視するのは3%にすぎない。内装の質やレクリエーション・ゾーンへの近さを重要視するのは2%だ。

マンション売却には表面的な内装工事で十分だ。購入者は通常住居を自分の色に染め直す予定なので、元々の内装についてお金をはらうのには積極的でないことから、この要素は決定的な大多数の人にとって要因にはならない。もちろん、同じような値段で似たような住居の選択肢があった場合は、内装が良い方を選ぶけれど、とNDV不動産コンサルタントは話す。

商業地賃貸価格ランキングでモスクワは9位

RBCが、2013年第2四半期の世界の商業地賃貸価格ランキングを掲載しています。

1位は香港で、1平米当たり年額35,756ユーロ。ダントツです。2位はニューヨーク、3位はパリ、東京は7位で7,135ユーロ。トップ10の中では、3ヶ月前に比べてレントが上がったのがニューヨーク、ロンドン、チューリッヒと東京。

モスクワは9位で、1平米あたり年額6,102ユーロ。来年・再来年にかけて、モスクワでは複数の大規模ショッピングモールの開く予定があり、しばらくは賃貸価格の大きな変化はないと見られています。

10位までのランクングはこちら続きを読む

モスクワ「マンション価格下がった」「それでも高いけどな」

Vedomostiが、モスクワの不動産価格が下落していると伝えています。

不動産価格は通常春に上昇するらしいのですが、不動産エージェントの「INKOM」は、市場が非常に弱く売上が進まないとしており、4月にはマンション価格は0.4%減少したと言っています。年始来では0.7%の上昇で、インフレ率に比べても低く実質上の下落を記録しています。

また、他のウェブサイトでは、ドル換算でモスクワのマンション価格は3-4月期に2.8%下落し、1平米あたり5315ドル、ルーブル換算では1%の下落で165,943ルーブルとしています。

この原因として挙げられるのは、中古市場での販売速度の減少のために値下げを実行している人が出てきているとの由。過去3ヶ月で中古マンション市場の供給は増えているが、需要は昨年からのローン利率値上げにより増えていないことが原因です。利率が1-1.5%上昇したことにより、2012年度は全体の50%がローンでの購入だったものが、現在は30%未満になっているようで、そりゃ需要は減りますね。

価格帯では、需要の75%は1000万ルーブル(3300万円)以下のマンションで、モスクワ市街にはないが周辺地域やモスクワ州では供給過剰になっているもの。その結果、需要自体がモスクワから周辺地域に移動する傾向にあるようです。モスクワ市の辺境地域では、年始来で1.5%上昇の1平米あたり86,100ルーブル、モスクワ州では4.3%上昇の72,900ルーブル。

上記の動きは経済状況の悪さと、ローン利率が高止まりしているからと考えられています。

東京と値段変わらなというか東京より高い!と思われるかもしれませんが、日本のマンションと違ってモスクワのは経年劣化が小さいく、アメリカ同様資産としての価値があり、投資目的というのもあります。経済が良い頃は無理して買ってもしばらくして売れば倍々ゲームで儲かっていたものでした。あれ、日本のバブルの頃と一緒か!
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1年で9%低下!それでもロシアの富裕層の平均年収は1200万円。

RBK Dailyは、2012年に富裕層の状況が悪化したと伝えています。

原因は給与水準の低下と不動産価格の下落。ロシア人富裕層の平均所得は月31万ルーブル、100万円程度。昨年1月と比較すると9%下落したらしいです。なるほど、月100万円、年収1200万円か。富裕層は・・・富裕だな。

日本では、投資可能資産が1億円以上というのがマーケティングで使われる富裕層のセグメンテーションのようです。収入では、ここのところ評判の富裕層増税の対象となっているのは年収4000万円超 。これは多すぎのような気がしますので、現在の最高税率40%が課せられる年収1800万円か。こちらのほうが私の「富裕層」の感覚に近いですね。サラリーマンじゃよっぽど偉くなんないと無理!的な。

そういった雲の上の話は置いておいて、気になるのは給与水準の9%低下に加えて不動産価格が下がっていることですね。ここではモスクワのマンション価格が下がっていると報じています。こちらの記事でも、ハイクラスのマンション価格が4.8%下落したとあります。どちらも昨年下半期に起きている変化ということでトレンドとしてはネガティブになっています。こちらは利率の高止まりも一因。

先日紹介しましたが、プーチン大統領は次のように述べています。
利率の上昇も懸念されている。しかもインフレ率をはるかに上回る水準であり、経済および市民に対する与信への影響は避けられない。
インフレが6%代、個人向け融資の利率が8.2%なので、実質金利はそんなに言うほど高くないとはおもうのですが、実際に不動産価格にも影響がでているようですから、政府としてもなんらかの介入に走りそうですね。利下げになると、ルーブル安の方向に動きます。ロシア経済の成長に投資しているのであれば、その分経済が加速すれば良いと思えるのですが、ルーブル建て債券投資だと為替の影響をもろに受けてしまいますので、用心した方が良いかと。

富裕層の所得が減った分、マス層にお金が回っているのであれば国全体としてはバランスが良くなっていると評価できます。一人あたりGDPはおそらく増えているのでしょうから、問題ないといえば問題ないと楽観的に受け止めました。

では、以下、ちょっと今回は訳が荒いかもしれませんん。「благосостояние」ってどう訳せばよいのでしょうか。 
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いつになったら住宅に手がとどくのか?

2012年の航空市場についての記事を翻訳し始めていて、明後日紹介しますとかつぶやいてたら、いつもお世話になっているこちらのブログですばやく紹介されていました。ありがたいことです。さて明日はどうしよう。

Vesti Financeが、2012年の不動産市場についての記事を掲載しています。

2012年度には6500万平方メートルの新たな住宅が使用可能となり、2011年の4.6%増、2001年の倍の数字とのこと。以前紹介しましたが、ロシア人は銀行預金よりも不動産投資を信頼しています。日本と違って人が多く住む地域での地震は少なく建物の価値が落ちないことが大きいようです。

ただ、 景気が良いカルーガ州などでは引き続き需給が逼迫しているようですが、サラトフや、なんとサンクトペテルブルクでは住居の需要が低下しているようです。

原因は金利の高さ。昨年中銀が政策金利を引き上げていますが、それに伴い銀行のローン利率も上がり、住居購入を諦めなければならない人がでてきているのでしょう。 ロシアでは3割~5割の住居がローンで購入されているようですが、最近はアッパー層しか買えないようになってきています。

以前ロシア人から日本の住宅ローン利率を訊かれ、「35年ローンで変動なら1%行かない」と答えると死ぬほど驚いたあと、その金を借りてロシアで投資できないかと言われたのをよく覚えています。そりゃ驚きますよね。検索して最初の方に出てきたRosbankのローン利率はルーブル建てで10%を超えています。利率の安い日本で円を借りて外国で運用、そのうち円安になれば丸儲け・・・って、これなんて円キャリー・トレード。

今年は政策金利が下がるという見方もありますが、住宅ローンは減速という見方もあります。今のうちに買っておいた方が良いかもしれませんが投資はくれぐれも自己責任で。続きを読む

ロシア人「貯金?そんなのないっすよ」

豚の角煮を作ろうと材料を買い込んできたは良いが、あまりにもお腹が空いてパンにバルサミコとオリーブオイルを付けて食べだしたら止まらずさらにポテチとビールでほろ酔い気分になってきた炭水化物地獄の今日このごろ、皆さんいかがお過ごしでしょうか。

RBK Dailyが、どれだけのロシア人が貯金をしているのか、信頼出来る投資先はなんだと考えているのかを伝えています。

この記事によると、貯蓄をしているのはロシア人の3割とのこと。67%は貯蓄0。ちなみに日本は約3割(第一生命調べ、2012/2発表(PDF))。ロシアが多いことは、まあ、予想の範囲内ですが、意外に日本の無貯蓄世帯が多いことに驚きました。

ロシアはインフレ率も高く、過去に何度か通貨暴落を起こしているので、貯蓄なんていうインフレに弱い資産を持たない選択は理解出来ます。といっても、たぶん無貯蓄者の多くは稼いだ金は全部使う、宵越しの銭は持たない人たちだと思いますが。別に悪い意味ではなく、生活が苦しい人が日本に比べて多いということでしょう。

貯蓄率が高いのは、モスクワ・サンクトペテルブルク住民(47%)、高学歴(36%)、老齢者(35%)。貯蓄目的は、マンション購入(29%)が一番高かったようです。予想通りすぎて言葉もありません。あれ、これ、日本と同じ状況か。老齢者がもっと多いだろうけど。

最も信頼出来る投資先は不動産(55%)。金その他貴金属は27%→24%に減少し、そのかわりにルーブル貯金が11%→15%に増えています。やはり不動産ですね。日本と違って、モスクワとサンクトだったら「まだ」価値が下落する感じじゃないです。地震がないからからかな、やっぱり。ルーブル貯金が増えているのが意外です。貯蓄から投資へ、じゃなくてタンスから銀行へ、が少しずつ進んでいるのでしょうか。良い傾向です(ロシアに投資する自分にとって良い、という意味)。

短いから全部載せたいのですが、一部だけ。一応毎回全文訳しています(勉強のためなので)。

2013/01/20 追記
Voice Of Russiaが関連記事の全訳を掲載しています→Voice of Russia
ありがたいことです。続きを読む
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ロシア経済の成長を信じロシア経済に投資する中年の投資と勉強の備忘録です。 ロシア語の勉強も兼ねて、ロシアや旧ソ連諸国の経済関連ニュースを紹介していきます。勉強中なので、いろいろ教えて下さい。 HN:イワノフ ブログランキングに参加しています。面白かったらどちらか押してください~↓
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